Справочник

Организация любой финансовой сделки начинается с понимания содержания сложных терминов, используемых в документах. Обычно кредитный договор включает справочник терминов. 

Мы предлагаем Вам справочник основных терминов, используемых в сделках с кредитами и недвижимостью. Надеемся, что наш справочник пригодится Вам в подготовке и осуществлении сделок, поможет избежать ошибок в различных жизненных ситуациях.

Аванс – частичная оплата за имущество или услугу, используемая до начала сделки, является её обеспечением. Получатель аванса обязан оказать услуги или поставить имущество (товар). Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации всякая предварительно уплаченная сумма признается авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что таковая является задатком. Аванс составляет часть суммы, подлежащей платежу.

Аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга. При аннуитетных платежах одинаковая ежемесячная сумма, включает в себя разное соотношение суммы основного долга и процентов. Так, в начальном периоде погашения кредита в оплачиваемую сумму в основной своей массе входят проценты по кредиту, и лишь совсем в незначительной части основной долг. С каждым платежом доля процентов будет снижаться, а доля основного долга расти. К середине срока пользования кредитом суммы процентов и основного долга выравниваются. Затем в платеже преобладает сумма погашения основного долга.

БКИ – бюро кредитных историй, организация, хранящая, обновляющая и предоставляющая участникам кредитного рынка сведения о кредитной истории юридических и физических лиц. БКИ – это справочник кредитных историй граждан.

Банк – кредитное учреждение, имеющее лицензию, работающее с физическими лицами, предпринимателями, юридическими лицами в собственных офисах, интернет-платформах или через партнеров.

Вторичный рынок жилья — рынок квартир, которые уже были зарегистрированы в Регистрационной палате. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить.

Договор купли-продажи недвижимости – письменный договор между двумя сторонами, продавцами недвижимости и покупателями. В договоре должны быть указаны адрес и реквизиты объекта недвижимости, стоимость, порядок расчетов, источники оплаты, в т.ч. банковский кредит или займ.

Жилищный сертификат — это вид особых облигаций, которые удостоверяют право их собственника на приобретение недвижимости в жилом фонде. Номинальная стоимость такой облигации индексируема.

Задаток — частичная оплата за имущество или услуги, используемая для обеспечения сделки приобретения товара или оплаты услуги. В сделке участвуют двое, тот кто дает задаток – Задаткодатель и тот кто берет задаток – Задаткополучатель. В случаи расторжения сделки по инициативе Задаткодателя, он теряет право требовать возврата задатка. В случаи расторжения сделки по инициативе Задаткополучателя, он должен вернуть задаток Задаткодателю в двойном размере. Соглашение о задатке обязательно совершается в письменной форме.

Закладная – ценная бумага на предъявителя, удостоверяющая долг заемщиков и залогодателей и подписанная ими; содержит информацию об объекте недвижимости и кредитной сделке. После погашения кредита выдается должникам.

Залог – имущество, принадлежащее должнику или третьему лицу, обеспечивающее исполнение обязательств должника.

Заемщик — физическое лицо, которое получает кредит или займ и обязуется возвратить полученную сумму на определенных условиях. Заемщиками могут выступать оба супруга.

Залогодатель — должник по обеспеченному залогом обязательству (заемщик), которому заложенное имущество принадлежит на праве собственности.

Залогодержатель — кредитор (займодавец) по обеспеченному залогом обязательству.

Застройщик — это физическое или юридическое лицо или орган государственной исполнительной власти/местного самоуправления, получившее в установленном порядке земельный участок под строительство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества.

Имущественный налоговый вычет – право на возврат налога на доход физического лица при совершении сделки приобретения жилой недвижимости.

Ипотека – обязательство перед кредитором, обычно банком, по которому залогом выступает недвижимость (квартира, дом, нежилое помещение, гараж). Ипотечный кредит – кредит, выданный для приобретения объекта недвижимости или под залог объекта недвижимости.

Ипотечное агентство — это специализированная организация оказывающая услуги по организации сделок с недвижимостью с помощью ипотечных кредитов. Готовит сделку, взаимодействует с кредитными менеджерами банков, страховыми компаниями, независимыми оценщиками, МФЦ, БТИ, Росреестром.

Ипотечный брокер – специалист рынка недвижимости, занимающийся организацией сделки купли-продажи недвижимости. Ипотечный брокер осуществляет подготовку сделки с банком, продавцом недвижимости, независимыми оценщиками и страховыми компаниями. Организует сбор и подготовку необходимых документов, подачу заявления на регистрацию сделки купли-продажи или залога недвижимости.

Ипотечное страхованиеИпотечное страхование – страхование в пользу банка-кредитора заемщика от рисков утраты жизни и здоровья, ущерба квартиры, утраты права собственности на квартиру. Как правило, банк требует страхования на период до полного погашения кредита на сумму, не меньшую чем остаток кредита. Перестрахование производится ежегодно в аккредитованной банком страховой компании. Отказ от продления страхования может привести к увеличению процентной ставки или штрафу.

Кадастровый паспорт – паспорт объекта недвижимости, содержащий информацию об адресе, кадастровой стоимости, уникальный кадастровый номер, координатах местонахождения.

Коммерческий кредит – кредит для целей развития бизнеса, как правило, не целевой с равными суммами погашения (аннуитетный график). Может выдаваться под залог или без залога.

Кредит – средства, выдаваемые банком или другим учреждением во временное пользование и за определенную плату на определенных условиях.

Кредитный брокер – специалист, помогающий организации  кредитной сделки. Кредитный брокер – связующее звено между банками и потенциальными заемщиками. В отличии от заемщика кредитный брокер до подписания кредитного договора знает все условия кредитной сделки и предупреждает заемщика об опасностях и выгодах.

credit

Кредитный договор – соглашение между двумя сторонами, по которому одна сторона, обычно банк, дает кредит (ссуду) должнику (одному или нескольким), а вторая сторона обязуется вернуть полученные средства по определенному графику и уплатить вознаграждение за пользование средствами.

Кредитная линия – вид кредита с особыми условиями выдачи и погашения, предусматривающий возможность в течение определенного срока, обычно 1-3 года выбирать нужную сумму и погашать её по мере необходимости. Обычно в договоре на кредитную линию банк обязывает использовать кредитные средства строго на определенные цели.

Кредитная сделка – финансовая сделка с помощью кредитных средств. Условия сделки прописаны в кредитном договоре (сумма, срок, ставка, условия страхования, порядок погашения, штрафные санкции). В некоторых случаях банки вынуждают покупать дополнительные услуги – дополнительные страховки, ПИФы, услуги НПФ, благотворительность и т.д.

Кредитные учреждения – банки, лизинговые компании, финансовые компании, микрофинансовые организации, выдающие кредиты, займы и иные виды финансирования на возвратной, платной и срочной основе. Осуществляют оценку платежеспособности клиентов, рисков сделки. Все условия кредитной сделки прописываются в индивидуальных договорах с каждым клиентом и стандартных условиях кредитования.

Лизинг – вид финансирования для приобретения имущества, обычно транспорт, спецтехника, оборудование с условием внесения выкупных и арендных платежей. Предмет лизинга (транспорт, спецтехника, оборудование) может ставится на баланс получателя лизинга или лизинговой компании.

Ликвидность — легкость реализации (превращения объектов недвижимости в наличные деньги); емкость рынка и его способность смягчить внезапные изменения спроса и предложения без соответствующего значения колебания цен.

na-chto-mozhno-potratit-materinskij-kapital

Материнский (семейный) капитал – это денежные средства, выделяемые государством для материальной поддержки семей, в которых после 1 января 2007 года родились или были усыновлены второй, третий или последующие дети. Эти средства зачисляются в безналичном виде (сертификат) на счет территориального представительства Пенсионного фонда РФ города или района, где проживают мама и ребенок.

Налоговая декларация — декларация о доходах физического лица за налоговый период, обычно календарный год. В декларации указывается источник дохода, вид дохода, месяц его получения, применяемые налоговые вычеты.

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Независимый оценщик – компания или предприниматель, аккредитованный банком, осуществляющий оценку недвижимости, бизнеса на платной основе. Заключение оценщика требуется банку для согласования стоимости сделки.

Обязательство по ипотеке — это соглашение, по которому кредитор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит, а должник принимает на себя обязательства по кредиту.

Оценка рисков – мнение эксперта об опасности сделки, возможности наступления негативных последствий. Риск присутствует в каждой сделке. Он может быть стандартным или повышенным. В некоторых сделках с повышенным риском желательно использовать меры по его предупреждению.

Опасности кредитного рынка – возможность понести незапланированные денежные расходы в кредитной сделке из-за нестандартной позиции кредитного учреждения. Это может быть отзыв лицензии, продажа долга третьему лицу, изменение условий кредитной сделки невыгодные для заемщика.

Пенсионный фонд — фонд, предназначенный для осуществления выплат пенсий по старости или по инвалидности. Пенсионные фонды подразделяются на государственные и негосударственные в зависимости от управляющей компании.

Первичный рынок жилья – это квартиры в строящихся многоквартирных домах. Продажа таких квартир (точнее, прав требования на такие квартиры) происходит прямо в процессе их строительства. Причем, этот процесс может быть как на стадии котлована (тогда цена такой «виртуальной» квартиры значительно ниже), так и на стадии сдачи дома в эксплуатацию (но право собственности еще не оформлено).

Платежеспособность – способность заемщика платить по своим обязательствам (плата по кредиту, оплата за страховые полисы) вовремя, без нарушения графика. Оценка платежеспособности производится по документам о личных доходах с учетом наличия других финансовых обязательств, расходов на содержание иждивенцев.

Поручитель по кредиту – физическое или юридическое лицо, гарантирующее выполнение обязательств должника. Обязанности поручителя описываются в кредитном договоре. Кредитор заключает с поручителем отдельный договор, договор поручительства.

Продавец недвижимости – собственник объекта недвижимости, желающий продать его на приемлемых условиях (цена, срок, удобные формы расчетов).

Процентная ставка — плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Величина ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, годовой нормы платежа,от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а так же степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику.

Прямая (чистая) продажа — продажа, при которой в квартире никто не  прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Это лучший вариант для покупателя, при котором вероятность срыва сделки минимальна.

Риэлтор — предприниматель, занимающийся операциями с недвижимостью.

Регистрация ипотеки — ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Созаемщик – лицо, участвующее в кредитной сделке на стороне заемщика. Несет лично все обязанности заемщика, солидарно выступает вместе с ним перед кредитором. Обычно созаемщик привлекается в крупной кредитной сделке (ипотека, автокредит) для обеспечения платежеспособности должника, например учета совместных доходов.

Состояние квартиры – оценка участниками сделки качества интерьера помещения и способность выполнять потребительские потребности без дополнительных финансовых вложений.

Страховщик или страховая компания – участник финансового рынка, осуществляющий продажу услуг по страхованию. Страховые документы (полис, договор страхования, квитанция об оплате полиса) требуются банками до подписания кредитного договора.

Технический паспорт – паспорт объекта недвижимости — помещения, включающий в себя описание объекта, его характеристики, дату постройки, инвентарную стоимость, план помещения и описание каждой комнаты (экспликация).

Цена квартиры – сумма, за которую продавец готов уступить право собственности. Цена включает в себя стоимость квадратных метров, неотделимых улучшений, стоимость оставляемой мебели, бытовой техники и потребительских выгод покупателя.

Этапы ипотечной сделки – шаги по планированию, подготовке, организации и завершению ипотечной сделки. Выбор банка–партнера, подготовка заявки, передача в банк и получение одобрения, выбор жилья, подготовка документов для банка, получение согласия от банка на ипотеку, подписание кредитного договора, передача документов для регистрации в Росреестр, организация ипотечного страхования, получение кредита, расчеты с продавцами, получение недвижимости и переезд.

Эффективность ипотечной сделки – оценка результатов сделки по приобретению жилья. Обычно это получение выгод от условий сделки – более выгодная цена, чем средняя на рынке, более выгодные условия кредитования, экономия на накладных расходах.